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【首分論市】克而瑞鄧國華:談談近期的降價現象彰化市青年創業貸款你還敢不看嗎
房貸收緊，個別城市樓盤"降價"效應的影響之下，市場神經緊繃起來。青島市場近期表現表面來看也不太樂觀，從公積金新政收縮購房貸款、高庫存量、某樓盤降價銷售業主不滿砸售樓處、到開發商資金鏈斷裂跑路，青島市場似乎也陷入瞭堪憂的境地。在迷離的市場環境下，青島的房價是不是已經出現瞭拐點呢？
對於當前的房地產市場，單純關註存量、降價等信息會導致看不清楚問題，應該首先整體瞭解一些主要的數據，對市場情勢才能有全局性判斷。
根據克而瑞監測數據顯示，2014年1-4月全市商品住宅成交均價8585元/平，同比上漲瞭3.91%，主城區、輔城區和五市均有不同程度上漲，隻是漲幅較去年有所收窄。
分區域來看，4月青島市區(市南、市北、李滄、四方)商品住宅成交均價16043元/平，環比上升3.17%； 五市均價6413元/平，環比上漲7.26%，輔城區(城陽、黃島、高新、嶗山)均價11547元/平，環比下降11.45%。數據來看，主城區和五市房價均有上漲，隻有輔城區環比下跌。
輔城區房價為什麼略微下降瞭一點？主要是結構性因素影響，房價較高的嶗山區4月份高端項目成交減少，普通住宅成交增多，整體區域房價下降幅度較大；造成房價中等偏低的區域權重增加，使得整個房價測算時的權重降低瞭，降低之後影響瞭輔城區房價水平。例如城陽區龍湖灩瀾海等項目調整銷售價格，均價也有所下滑。事實上青島出現的降價現象主要集中在某些前期定價過高的項目，和部分銷售周期過長的樓盤，如華潤悅府、奧克斯廣場、龍湖灩瀾海岸等。
從降價方式來看，4月市場上多數項目采取團購優惠措施刺激銷售，以求快速走量，基本以"降低首付標準"、"首付分期"、"特價房"、"毛坯送裝修""送車位"等方式變相降價。在取得一定效果之後，近期更多樓盤低價入市、直接明降且幅度較大，個別樓盤降價，同時也帶來瞭房價走高趨勢減緩。
全國形勢來看，正如丁祖昱先生所說的，市場周期走勢表明，2014年也是調整年。此前2005年、2008年、2011年，每間隔三年一次。每次調整期基本在9-12個月。四次調整每次相隔三年，而且前一年成交都特別好，因此再有一些外因的話，後面成交就馬上會下來。特別好就會使需求提前釋放，市場特別好，成交量一旦上漲，房價快速上升之後，把需求消化掉瞭。如果沒有銀根的支持，整個行業就不行瞭，2014年市場調整的導火線也正是銀根收緊。?
今年調整預計最長不過1年，力度上也不會特別大。預計今年三季度末市場將回穩，四季度有可能從穩中開始慢慢回升，所以今年整體市場要謹慎，不用特別悲觀，壓力最大的就是現在幾個月。??
文/克而瑞青島片區首席分析師 鄧國華
新聞來源http://qd.house大型重型機車貸款.sina.com.cn/news/2014-05-29/17242755020.shtml
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